Nowa ustawa deweloperska. Co nas czeka? Wyjaśniamy!

Posted on | by kancelariadbopolska

1 lipca 2022 r. to nie tylko istotny dla podatników, przełomowy dzień w prawie podatkowym, ale również ważna data dla nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz deweloperów. Tego dnia weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Co to oznacza dla potencjalnych kupców? Wyjaśniamy!

Na potrzeby w/w ustawy na nowo zdefiniowano m.in. pojęcie nabywcy, którego chronią przepisy tego aktu prawnego. Termin ten odnosi się tylko do osoby fizycznej, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zawiera z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeśli natomiast chodzi o pojęcie dewelopera to w myśl ustawy obejmuje ono wszystkich przedsiębiorców, którzy sprzedają mieszkanie lub dom na rzecz nabywcy, o ile przeniesienie praw na tego typu podmiot następuje po raz pierwszy. Część przepisów ustawy ma więc również zastosowanie do tzw. flipperów, czyli podmiotów, które w sposób zorganizowany kupują mieszkania po okazyjnych cenach, wprowadzają w nich niewielkie zmiany, a następnie sprzedają z dużym zyskiem.

Rachunek na realizację inwestycji

Nowa ustawa formalizuje również obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego odrębnie dla każdego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Dodatkowo deweloper ma obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej, a nie jak dotychczas do momentu uzyskania pozwolenia na budowę.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jak wynika z samej nazwy ustawy, powołuje ona do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej: Fundusz), czyli nową instytucję, która stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Celem powołanego Funduszu jest pokrycie strat nabywcy np. w przypadku, gdy deweloper lub bank prowadzący fundusz powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana. Środki Funduszu pochodzą m.in. ze składek należnych od deweloperów. W ustawie wskazano maksymalną wysokość tych składek, która wynosi 1% od wpłat dokonanych przez nabywców przy stosowaniu otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz 0,1% w przypadku tych zamkniętych. Aktualne wysokości obciążeń deweloperów ustala natomiast rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, zgodnie z którym wynoszą one odpowiednio 0,45% oraz 0,1%. Co istotne, składki przekazane na Fundusz nie podlegają zwrotowi.

Umowy rezerwacyjne

W omawianej ustawie znalazły się również przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych. Co prawda, takie umowy funkcjonowały już wcześniej, ale nie posiadały odpowiedniej regulacji i opierały się głównie na zasadzie swobody umów, przez co cechowała je duża różnorodność. Obecnie każda taka umowa zawierana jest na czas określony, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jej stronami są deweloper oraz rezerwujący, czyli osoba zainteresowana ofertą sprzedaży. Przedmiotem umowy jest natomiast zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa, poza elementami obligatoryjnymi, może również zawierać postanowienia dotyczące opłaty rezerwacyjnej, przy czym jej wysokość nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. Może być ona również zwrócona np. w sytuacji, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Odpowiedzialność karna dewelopera

Ustawa nakłada również na deweloperów szereg obowiązków. Przykładowo, podmioty ten muszą, przed rozpoczęciem sprzedaży, posiadać zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zapłacie przez nabywcę całej ceny. Ponadto, w ustawie zawarte zostały przepisy odnoszące się do odpowiedzialności karnej deweloperów. Będą oni odpowiadali m.in. za niezapewnienie nabywcy środków ochrony w postaci rachunku powierniczego oraz za niesporządzenie prospektu informacyjnego. Co warte pokreślenia, nowa ustawa nie ma zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, w których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem 1 lipca 2022 r. i w których przed tym dniem zawarta została przynajmniej jedna umowa deweloperska. Do tego typu inwestycji, przez okres 2 lat, będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy.