Artykuł w skrócie:
Co się zmieni w warunkach zabudowy od 2026 r.?
- Nowy plan ogólny zastąpi studium – obowiązkowy dla każdej gminy do 30.06.2026 r.
- WZ tylko dla działek w obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ) – restrykcyjne warunki.
- Działki poza OUZ i bez planu miejscowego nie będą mogły być legalnie zabudowane.
- Od 2026 r. WZ będą ważne tylko 5 lat; te uzyskane do końca 2025 r. – bezterminowe.
- Uzyskanie WZ lub podział działki może oznaczać konieczność zapłaty PIT i VAT (nawet 42%).
Pełny artykuł:
1. Nowy „plan ogólny” – fundament całej zmiany
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego znikną całkowicie; każda gmina musi przyjąć plan ogólny – akt prawa miejscowego, który dzieli teren na strefy (mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną, usługową, produkcji rolniczej, zieleni i rekreacji itd.) i wyznacza obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ).
- Termin na uchwalenie planu został ustalony na 30 czerwca 2026 r.
- Po tej dacie gmina nie będzie już wydawać nowych warunków zabudowy w stosunku do obszarów nieobjętych OUZ.
2. Obszary uzupełnienia zabudowy – wąskie „okienko” dla nowych warunków zabudowy
Warunki zabudowy po reformie będzie można uzyskać wyłącznie dla działek leżących w OUZ. Kryteria OUZ będą restrykcyjne (m.in. co najmniej 5 istniejących budynków w odległości do 100 m), a gminy nie mają obowiązku takich obszarów wyznaczać. Działki poza OUZ utracą możliwość legalnej zabudowy, jeśli nie obejmuje ich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
3. Koniec „bezterminowych” WZ
- Warunki zabudowy wydane od 1 stycznia 2026 r. będą wygasały po 5 latach.
- Decyzje, które staną się prawomocne do 31 grudnia 2025 r. zachowują bezterminową moc.
W praktyce 2025 r. to „ostatni dzwonek”, aby zapewnić sobie bezterminowe WZ; kolejki w urzędach już rosną.
4. Uwaga na podatek dochodowy oraz podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości
Wielu właścicieli działek nie zdaje sobie sprawy, że np. podział działki przed sprzedażą oraz uzyskanie warunków zabudowy może zostać uznany za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT i ustawy o VAT. Taka kwalifikacja może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego (19%) oraz podatku VAT (23%).
Jako Kancelaria prawno-podatkowa wspieramy klientów w uzyskaniu interpretacji podatkowych potwierdzających brak obowiązku opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.
W celu zapoznania się z naszą ofertą, zapraszamy do kontaktu:
e-mail: biuro@dbopolska.pl tel: 533 454 699, 732 666 306