Wynajmujesz lokal mieszkalny na doby przez Internet?
Fiskus może uznać to za działalność gospodarczą
Wynajem lokali mieszkalnych za pośrednictwem platform internetowych (np. Airbnb, Booking czy Olx) staje się coraz popularniejszy. Warto jednak pamiętać, że w zależności od przyjętego modelu najmu — długoterminowego lub krótkoterminowego — mogą powstać odmienne skutki podatkowe, łącznie z kwalifikacją otrzymanych przychodów do kategorii „działalności gospodarczej”.
Dodatkowo obowiązująca dyrektywa DAC-7 nakłada na pośredników internetowych (np. Airbnb/Booking) obowiązek gromadzenia i przekazywania do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej danych o usługodawcach realizujących określone transakcje, w tym m.in. usługi najmu ogłaszane za ich pośrednictwem, w przypadku gdy przekroczą oni 30 transakcji lub 2000 euro rocznie. W praktyce oznacza to, że organy podatkowe mają dziś znacznie łatwiejszy dostęp do informacji o skali i charakterze najmu.
Najem krótkoterminowy a podatek dochodowy
Najem krótkoterminowy (np. „na doby” przez Airbnb/Booking) w niektórych przypadkach może zostać uznany za działalność gospodarczą. Niejednokrotnie podatnicy kwalifikują dochód uzyskiwany z najmu krótkoterminowego do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., czyli do tzw. „najmu prywatnego”, który opodatkowany jest ryczałem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5 % do 100 tys. zł przychodu oraz 12,5 % powyżej 100 tys. zł przychodu. Nie zawsze jest to prawidłowe rozwiązanie. Jeżeli najem ma zorganizowany, powtarzalny i profesjonalny charakter, a sposób jego prowadzenia zbliżony jest do świadczenia usług hotelarskich (np. rotacyjni goście, krótkie pobyty, dostęp do parkingu, wyżywienie, usługi recepcji, elementy obsługi tj. sprzątanie pokoi), organ podatkowy może zakwalifikować go jako działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Każdorazowo wymaga to analizy konkretnego modelu najmu.
Podatek od nieruchomości – kiedy wyższa stawka?
Równie istotne konsekwencje mogą pojawić się na gruncie podatku od nieruchomości. Celem ustalenia jaka stawka podatku od nieruchomości będzie właściwa, trzeba ustalić na jakie cele faktycznie zajęty jest dany lokal. Zgodnie z uchwałą NSA z 21.10.2024 r., III FPS 2/24 przez pojęcie „celu mieszkalnego” należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. Jak wskazał NSA w ww. uchwale „Realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy (najemcy i jego rodziny) nie należy natomiast utożsamiać z zakwaterowaniem mającym najczęściej charakter krótkotrwały i niewiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków.”.
Zdaniem NSA w takim przypadku podatnik nie realizuje swoich celów mieszkaniowych, gdyż powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich.
W takich przypadkach gmina może zastosować stawkę właściwą dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą, która jest wielokrotnie wyższa niż stawka mieszkaniowa. Obecnie zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stawka podatku od nieruchomości dla budynków lub ich części przy celach mieszkalnych wynosi maksymalnie 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast dla celów działalności gospodarczej nie może przekroczyć 35,53 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Podsumowanie
Reasumując, nie istnieje jeden uniwersalny model rozliczeń dla najmu krótkoterminowego. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, zarówno na gruncie podatku dochodowego, jak i podatku od nieruchomości. Ryzyko zakwestionowania rozliczeń wzrasta m.in. w związku z raportowaniem DAC-7. W sytuacjach wątpliwych warto rozważyć złożenie wniosku o interpretację indywidualną, która zapewnia ochronę podatnika.
Jeżeli mają Państwo wątpliwości dotyczące rozliczeń najmu, pomagamy:
ocenić właściwą kwalifikację przychodów,
ustalić prawidłową stawkę podatku od nieruchomości,
przygotować wniosek o interpretację indywidualną.
W celu zapoznania się z naszą ofertą, zapraszamy do kontaktu:
e-mail: biuro@dbopolska.pl
tel: 533 454 699, 732 666 306