Prawo nieruchomości - kompleksowa obsługa transakcji i sporów
Nieruchomość to zwykle najcenniejszy składnik majątku - i zarazem obszar, w którym błąd kosztuje najwięcej. Wadliwie skonstruowana umowa, nieujawnione obciążenie w księdze wieczystej czy przeoczony podatek potrafią zniweczyć korzyść z transakcji albo wciągnąć w wieloletni spór. Dlatego sprawy nieruchomościowe wymagają połączenia trzech perspektyw: cywilnoprawnej, administracyjnej i podatkowej.
DBO Polska prowadzi pełen zakres spraw dotyczących nieruchomości - od due diligence i przygotowania bezpiecznej umowy, przez proces budowlany i podziały majątku, po reprezentację w sporach sądowych. Działamy dla osób prywatnych, inwestorów i deweloperów na terenie całej Polski, z siedzibą w Białymstoku.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny (forma aktu notarialnego - art. 158; umowa przedwstępna - art. 389-390; zadatek - art. 394; współwłasność - art. 195-221; zasiedzenie - art. 172; ochrona własności i posiadania - art. 144, 222, 344); ustawa o księgach wieczystych i hipotece (rękojmia wiary publicznej - art. 5); Prawo budowlane; ustawa o podatkach i opłatach lokalnych; ustawy o PIT i PCC.
Obrót nieruchomościami - bezpieczeństwo transakcji
Każda transakcja zaczyna się od ustalenia, co i od kogo kupujemy. Analiza księgi wieczystej, ewidencji gruntów i planu zagospodarowania pozwala wykryć obciążenia - hipoteki, służebności, roszczenia ujawnione w dziale III - zanim podpiszemy umowę. To na tym etapie zapobiega się większości późniejszych sporów.
Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.), a transakcję często poprzedza umowa przedwstępna z zadatkiem (art. 390 i 394 k.c.), zabezpieczająca strony do czasu uzyskania finansowania. Sprawdzamy i negocjujemy treść umowy, w tym umów deweloperskich, dbając o zabezpieczenie wpłat i terminowe wydanie lokalu.
Szczegółowo opisujemy ten zakres na stronie obrót nieruchomościami; transakcje firmowe wspieramy razem z zespołem obsługi prawnej.
Prawo budowlane i proces inwestycyjny
Realizacja inwestycji to ścieżka decyzji administracyjnych: od warunków zabudowy lub zgodności z planem miejscowym, przez pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, po zawiadomienie o zakończeniu i pozwolenie na użytkowanie. Na każdym etapie pojawia się ryzyko sporu z organem - odmowy, sprzeciwu wobec zgłoszenia czy decyzji nadzoru budowlanego.
Pomagamy zakwalifikować zakres robót, przygotować i przeprowadzić procedury, a w razie konfliktu - zaskarżyć decyzję. Prowadzimy także postępowania legalizacyjne samowoli budowlanej, w tym w trybie uproszczonym dla obiektów starszych niż 20 lat. Więcej na stronie prawo budowlane; spory z organami prowadzimy w ramach postępowań administracyjnych.
Zniesienie współwłasności i podział majątku
Współwłasność nieruchomości - odziedziczonej, kupionej wspólnie czy pozostałej po rozwodzie - bywa źródłem trwałego konfliktu. Prawo przewiduje trzy sposoby jej zniesienia: podział fizyczny rzeczy, przyznanie jej jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanej sumy (art. 210-212 k.c.).
Gdy współwłaściciele się porozumieją, sprawę można zamknąć umową u notariusza; w braku zgody rozstrzyga sąd, ustalając wartość nieruchomości i wysokość spłat, często z udziałem biegłego rzeczoznawcy. Analogicznie przebiega podział majątku wspólnego małżonków (art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1037 k.c.) oraz dział spadku. Doradzamy najkorzystniejszy wariant i reprezentujemy w sprawie - szczegóły na stronie zniesienie współwłasności i podział majątku.
Nieruchomości a podatki
Podatki potrafią istotnie zmienić rachunek ekonomiczny transakcji. Przy zakupie na rynku wtórnym kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku jej nabycia rodzi 19% podatek dochodowy od dochodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT) - chyba że zastosowanie znajdzie ulga mieszkaniowa.
Do tego dochodzi coroczny podatek od nieruchomości, którego stawki i klasyfikacja gruntów oraz budynków bywają przedmiotem sporu z gminą. Planujemy transakcje pod kątem podatkowym i reprezentujemy w sporach - więcej na stronie nieruchomości a podatki, a sprawy stricte podatkowe prowadzimy razem z zespołem podatku od nieruchomości.
Spory o nieruchomości
Gdy dochodzi do konfliktu, w grę wchodzi cały wachlarz roszczeń: o wydanie nieruchomości i zaprzestanie naruszeń (art. 222 k.c.), o ochronę naruszonego posiadania w terminie roku (art. 344 k.c.), o zaprzestanie immisji przekraczających przeciętną miarę - hałasu, zalewania, zacienienia (art. 144 k.c.). Częste są też sprawy o zasiedzenie (art. 172 k.c.), rozgraniczenie, ustanowienie służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu.
Reprezentujemy klientów zarówno występujących z roszczeniem, jak i broniących się - przed sądem i w negocjacjach ugodowych. Sprawę procesową prowadzi adwokat lub radca prawny; szczegóły na stronie spory o nieruchomości.
Podatki i opłaty przy transakcji nieruchomości w 2026 roku
Przy zakupie nieruchomości koszt transakcyjny bywa niedoszacowany, bo rozkłada się na kilka niezależnych tytułów: podatek od czynności cywilnoprawnych albo VAT, opłaty wieczystoksięgowe oraz taksę notarialną. Kluczowa jest pierwsza rozwidlenie - rynek pierwotny czy wtórny, bo od tego zależy, czy zapłacisz PCC, czy VAT.
Zasada jest prosta: transakcja opodatkowana VAT nie podlega PCC. Kupując od dewelopera zapłacisz więc VAT wliczony w cenę, a kupując od osoby prywatnej - 2% PCC liczone od wartości rynkowej, nie od ceny z umowy.
Formalności nie trzeba załatwiać samodzielnie: przy umowie w formie aktu notarialnego notariusz działa jako płatnik - pobiera PCC oraz opłaty sądowe przy akcie i przekazuje je urzędowi skarbowemu oraz sądowi wieczystoksięgowemu.
| Tytuł | Stawka w 2026 r. | Kto płaci |
|---|---|---|
| PCC - zakup z rynku wtórnego | 2% wartości rynkowej | kupujący |
| VAT - zakup z rynku pierwotnego | 8% lub 23% (w cenie) | kupujący |
| Wpis prawa własności do księgi wieczystej | 200 zł | kupujący |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł | kupujący |
| Wpis hipoteki | 200 zł | kredytobiorca |
| PIT od sprzedaży przed upływem 5 lat | 19% dochodu | sprzedający |
Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, jest zwolniona z podatku dochodowego. Przed tym terminem można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając przychód na własne cele mieszkaniowe. Podatkowe konsekwencje transakcji planujemy razem z zespołem doradztwa podatkowego, a stronę dokumentową prowadzimy w ramach obrotu nieruchomościami.
Dlaczego warto powierzyć sprawę DBO Polska
Wartość nieruchomości sprawia, że w tych sprawach nie ma miejsca na improwizację. Naszą przewagą jest połączenie kompetencji w jednym zespole - prawnicy cywiliści, specjaliści od procedury administracyjnej i doradcy podatkowi pracują nad sprawą równolegle, dzięki czemu klient nie musi koordynować kilku doradców naraz.
Każdą sprawę zaczynamy od rzetelnej analizy stanu prawnego i realnej oceny ryzyka - bez obiecywania rozstrzygnięć, na które nie ma pokrycia w dokumentach. Bieżące doradztwo na etapie transakcji i inwestycji zapewnia prawnik znający lokalny rynek. Działamy na terenie całej Polski; siedziba kancelarii mieści się w Białymstoku przy ul. Hetmańskiej 65A.