Podatek od zakupu nieruchomości (PCC) na rynku wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania, domu lub działki. Płaci go kupujący, a pobiera notariusz przy akcie (art. 4, 7 i 10 ustawy o PCC). Od 31 sierpnia 2023 r. osoba fizyczna kupująca pierwsze mieszkanie lub dom jest z niego zwolniona, a zakup od dewelopera z VAT co do zasady PCC nie podlega.
Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania lub domu?
Przy umowie sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Tę samą stawkę stosuje się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i prawa użytkowania wieczystego. Stan prawny: październik 2026.
Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości z dnia zawarcia umowy, ustalana według przeciętnych cen podobnych nieruchomości z uwzględnieniem położenia i stanu, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). Przy wartości 500 000 zł podatek od zakupu mieszkania wynosi więc 10 000 zł - tak samo liczy się podatek od zakupu domu z rynku wtórnego.
Jeśli urząd skarbowy uzna, że cena w akcie odbiega od wartości rynkowej, wezwie Cię do jej korekty w terminie nie krótszym niż 14 dni. Gdy tego nie zrobisz, ustali wartość z pomocą biegłego, a jeśli wynik różni się od podanej przez Ciebie wartości o więcej niż 33%, koszt opinii poniesiesz Ty (art. 6 ust. 3-4). Szerzej o skutkach podatkowych transakcji piszemy w części nieruchomości a podatki - PIT, PCC i VAT.
Kto płaci PCC i jaką rolę ma notariusz?
Podatek od zakupu nieruchomości (PCC) przy umowie sprzedaży płaci kupujący (art. 4 pkt 1). Gdy kupuje kilka osób, np. małżonkowie, odpowiadają za podatek solidarnie (art. 5 ust. 2).
Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego), a notariusz jest płatnikiem PCC (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC). Musi uzależnić dokonanie czynności od wcześniejszej zapłaty podatku (art. 10 ust. 3), dlatego PCC płacisz w kancelarii notarialnej. Gdy podatek pobiera notariusz, nie składasz deklaracji PCC-3 (art. 10 ust. 1).
Jeśli najpierw podpisujesz umowę przedwstępną, obowiązek podatkowy powstaje dopiero przy umowie przenoszącej własność (art. 3 ust. 2). Przebieg transakcji od umowy przedwstępnej do aktu opisujemy przy obrocie nieruchomościami.
Kupując na kredyt, zapłacisz też PCC od ustanowienia hipoteki: 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności albo 19 zł, gdy wysokość wierzytelności nie jest ustalona (art. 7 ust. 1 pkt 7).
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu
Od 31 sierpnia 2023 r. sprzedaż pierwszego mieszkania lub domu osobie fizycznej jest zwolniona z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, dodany ustawą z 26 maja 2023 r., Dz.U. poz. 1463). Zwolnienie działa, gdy łącznie:
- kupujesz jako osoba fizyczna, sam lub z innymi osobami fizycznymi,
- kupujesz lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- w dniu zakupu i wcześniej nie miałeś żadnego z tych praw ani udziału w nich,
- wyjątkiem jest udział nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia - on zwolnienia nie przekreśla.
Przepis wymienia zamknięty katalog praw. Z jego brzmienia wynika, że wcześniejsza własność np. niezabudowanej działki czy lokalu użytkowego nie wyklucza zwolnienia. Przy zakupie przez kilka osób warunek dotyczy wszystkich kupujących - jeśli jedno z małżonków miało wcześniej mieszkanie, zwolnienie nie przysługuje.
Przy domu przedmiotem sprzedaży jest zwykle cała zabudowana działka. Jeśli transakcja obejmuje kilka działek ewidencyjnych albo dużą powierzchnię gruntu, zakres zwolnienia lepiej potwierdzić przed aktem, np. wnioskiem o interpretację indywidualną. Tło zmian z 2023 r. opisaliśmy w tekście o nowej uldze dla kupujących mieszkanie.
Zakup od dewelopera - VAT zamiast PCC
Kupując mieszkanie lub dom od dewelopera, nie płacisz PCC, bo sprzedaż jest opodatkowana VAT (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Podatkiem od zakupu mieszkania jest wtedy VAT zawarty w cenie, który rozlicza sprzedawca.
Stawka VAT wynosi 8% dla lokali mieszkalnych do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m² powierzchni użytkowej, a dla części powierzchni ponad te limity 23% (art. 41 ust. 2 i 12-12c oraz art. 146ef ustawy o VAT; stan prawny: październik 2026).
Inaczej jest, gdy sprzedawcą jest firma, a sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT, np. przy lokalu wcześniej używanym. Wtedy kupujący płaci 2% PCC (art. 2 pkt 4 lit. b). Status podatkowy sprzedawcy sprawdź przed podpisaniem umowy przedwstępnej, bo od niego zależy, który podatek zapłacisz.
Kiedy PCC wynosi 6%?
Stawka 6% dotyczy kupującego, który nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych opodatkowanych VAT w budynkach na jednej nieruchomości gruntowej albo nabył już co najmniej pięć takich lokali (art. 7a ust. 1). Obejmuje umowę sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu w tych budynkach i jest płacona obok VAT, choć zwykle oba podatki się wykluczają (art. 2 pkt 4 lit. a).
Przepis obowiązuje od 1 stycznia 2024 r. i nie dotyczy umów sprzedaży zawieranych w wykonaniu umów zobowiązujących podpisanych przed tą datą (art. 13 ust. 2 ustawy z 26 maja 2023 r.). Przy zakupie na współwłasność stawkę 6% stosuje się, gdy warunek spełnia choćby jeden z kupujących, ale solidarnie za ten podatek odpowiadają tylko kupujący spełniający warunki (art. 7a ust. 2 i art. 5 ust. 3). Więcej w tekście nowy podatek przy zakupie kilku mieszkań.
Podatek od zakupu nieruchomości (PCC) - tabela sytuacji
Podatek od zakupu nieruchomości (PCC) zależy od tego, kto sprzedaje i co kupujesz. Najczęstsze sytuacje:
| Sytuacja | PCC | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Mieszkanie lub dom z rynku wtórnego od osoby prywatnej | 2% wartości rynkowej | art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a |
| Pierwsze mieszkanie lub dom kupowane przez osobę fizyczną | Zwolnienie, jeśli spełniasz warunki | art. 9 pkt 17 |
| Zakup od dewelopera, sprzedaż opodatkowana VAT | Brak PCC; w cenie VAT 8% lub 23% | art. 2 pkt 4 lit. a |
| Zakup od firmy, sprzedaż zwolniona z VAT | 2% | art. 2 pkt 4 lit. b |
| Szósty i kolejny lokal z VAT na jednej nieruchomości gruntowej | 6% (obok VAT) | art. 7a |
| Działka od osoby prywatnej | 2%; zwolnienie z art. 9 pkt 17 jej nie obejmuje | art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a |
| Darowizna nieruchomości | Tylko od przejętych długów i ciężarów; sama darowizna podlega podatkowi od spadków i darowizn | art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d |
| Dział spadku lub zniesienie współwłasności ze spłatą | 2% od wartości nabytej ponad udział | art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f, art. 6 ust. 1 pkt 5 |
Stan prawny: październik 2026. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191.
Samo dziedziczenie nieruchomości nie podlega PCC - rozlicza się je według ustawy o podatku od spadków i darowizn. PCC pojawia się dopiero przy podziale majątku spadkowego ze spłatami lub dopłatami. Ten etap opisujemy przy sprawach spadkowych i w tekście dział spadku u notariusza czy w sądzie.
Co sprawdzić przed aktem notarialnym?
Przed aktem sprawdź pięć rzeczy, od których zależy, ile wyniesie podatek od zakupu nieruchomości:
- czy sprzedawca sprzedaje z VAT, ze zwolnieniem z VAT, czy jako osoba prywatna,
- czy Ty i pozostali kupujący spełniacie warunki zwolnienia przy pierwszym mieszkaniu,
- czy cena odpowiada wartości rynkowej - zaniżona może skończyć się wezwaniem i opinią biegłego,
- czy w akcie pojawi się PCC od hipoteki, jeśli kupujesz na kredyt,
- czy przy zakupie kilku lokali od dewelopera nie przekraczasz progu z art. 7a.
PCC obciąża kupującego. Sprzedający rozlicza z kolei ewentualny podatek dochodowy od sprzedaży - piszemy o tym w tekście sprzedaż nieruchomości a podatek.
Jeśli kupujesz nieruchomość w nietypowej konfiguracji, np. z odziedziczonym udziałem, od spółki albo kilka lokali naraz, skutki podatkowe możemy sprawdzić przed podpisaniem umowy. Opisz swoją sytuację przez formularz kontaktowy.
Najczęstsze pytania
Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego?
PCC wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania, więc przy wartości 600 000 zł to 12 000 zł (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podatek pobiera notariusz przed podpisaniem aktu. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie jako osoba fizyczna i spełniasz warunki z art. 9 pkt 17, nie płacisz go wcale.
Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się PCC?
Co do zasady nie, bo sprzedaż od dewelopera jest opodatkowana VAT, który jest już w cenie (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Wyjątkiem jest zakup szóstego i kolejnego lokalu z VAT na jednej nieruchomości gruntowej - wtedy dochodzi PCC 6% (art. 7a). Przy zakupie na kredyt płacisz też PCC od ustanowienia hipoteki.
Czy PCC trzeba zapłacić przed podpisaniem aktu notarialnego?
Tak, notariusz jako płatnik musi uzależnić dokonanie czynności od wcześniejszej zapłaty podatku (art. 10 ust. 3 ustawy o PCC). W praktyce PCC wpłacasz w kancelarii notarialnej razem z pozostałymi kosztami aktu. Notariusz przekazuje podatek do urzędu skarbowego, więc nie składasz wtedy deklaracji PCC-3.
Czy odziedziczony udział w mieszkaniu wyklucza zwolnienie z PCC?
Nie, jeśli udział nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Większy udział albo udział otrzymany w darowiźnie lub kupiony wyklucza zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu. Liczą się tylko udziały w prawach wymienionych w przepisie, czyli w lokalu mieszkalnym, domu jednorodzinnym i spółdzielczym własnościowym prawie do nich.
Kiedy przy nieruchomości trzeba samemu złożyć PCC-3?
Deklarację PCC-3 składasz sam w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy podatku nie pobiera notariusz (art. 10 ust. 1 ustawy o PCC). Dotyczy to np. zniesienia współwłasności ze spłatą orzeczonego przez sąd - obowiązek powstaje z uprawomocnieniem orzeczenia (art. 3 ust. 1 pkt 3). PCC-3 złożysz przez e-Urząd Skarbowy.
Czy urząd skarbowy może zakwestionować cenę z aktu notarialnego?
Tak, jeśli uzna, że wartość podana w akcie nie odpowiada wartości rynkowej (art. 6 ust. 3 ustawy o PCC). Urząd najpierw wzywa do jej korekty w terminie co najmniej 14 dni, a potem może powołać biegłego. Gdy wartość ustalona z udziałem biegłego różni się od Twojej o więcej niż 33%, koszt opinii ponosisz Ty (art. 6 ust. 4).
Czy zakup działki budowlanej jest zwolniony z PCC?
Nie, zwolnienie z art. 9 pkt 17 obejmuje tylko lokal mieszkalny, dom jednorodzinny i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu, więc za działkę od osoby prywatnej zapłacisz 2% PCC. Jeśli sprzedawca sprzedaje działkę budowlaną z VAT, PCC nie płacisz. Posiadanie samej działki nie przekreśla natomiast późniejszego zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania.